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임차권과 전세권에 대한 거의 모든 것을 알아보자.

 

• 임차권과 전세권의 비교
• 전세권 설정 비용
• 임차보증금의 기준시점
• 확정일자란 무엇이고, 어떠한 방법으로 받는가?
• 임차권등기명령제도

 

 

기본적으로 임차권은 채권, 전세권은 물권으로 그 성질이 다르다.

그러나 주택임대차와 상가임대차의 경우, 특별법으로 인해 일정요건을 갖춘 경우 물권처럼 취급된다.

(본래 채권은 평등의 원칙으로 인해 동일한 채무자에 대하여 그 지위에 차별을 두지 아니한다.)

 

여기서 물권처럼 취급된다는 것은,

일정한 공시방법(전입신고, 확정일자)을 통해 채권자 평등의 원칙을 깨고,

다른 채권자 또는 물권자보다 우선할 수 있다는 것이다. = 채권의 물권화

 

채권자 평등의 원칙(Principle of creditor equality)

이 원칙은 물권과 달리 채권에는 공시방법이 없고, 모든 채권자가 채무자의 총재산에 대하여 동일한 이해관계를 가지게 된다는 점에서 한 채권자가 다른 채권자에 우선하여 채무자의 재산으로부터 변제를 받는다는 것은 불공평한 것이라는 이유에서 인정된다.　- KoreanLll

 

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임차권과 전세권의 비교

구분	임차권	전세권
권리의 종류	채권	물권
대항요건	주택의 인도+전입신고 +확정일자(배당을 받기 위한 도구) (경매개시 결정의 등기 전에 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함)	전세권 설정등기
대항력	대항력이 있을 경우, 부족한 보증금은 낙찰자 인수 (경매 시 대항력이 발생하려면, 말소기준권리보다 우선한 날짜여야 한다.)	좌동
임대인 동의	불필요	필요
효력	전입신고/확정일자 신청 후 다음날 0시부터	설정 당일
보증금 반환	별도의 집행권원을 확보 필요하여 강제집행	임의경매 신청가능 (예외: 건물의 일부에 대해 설정된 경우, 목적물이 아닌 나머지 건물부분은 경매신청X)
최우선변제	최우선변제 가능(일정금액 이하) (주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제)	최우선변제 불가
경매 시 배당	토지와 건물 합산금액에서 배당 가능	건물에 대해서만 배당 가능
경매진행 시	반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 해야하며 그렇지 않을 경우, 배당 받을 수 없다.	후순위라도 자동으로 배당된다.
비용	600원	등록면허세(0.2%), 지방교육세(0.04%), 증지대, 법무사수수료, 기타 제비용

 

■ 집행권원: 사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 법률상 집행력을 인정한 공문서. (강제집행을 하기 위해 필수)

 

여기서, 집행권원의 종류는 아래와 같다.

- 판결

- 화해조서

- 인낙조서

- 조정조서

- 확정된 지급명령

- 공정증서 등

 

자세한 사항은 대한민국법원 전자민원센터에서도 확인 가능하다.

부동산에 대한 강제집행

 

정리하면, 

임차권 그 자체로는 집행권원이 될 수 없고, 돈을 돌려받지 못할 경우 확정된 지급명령 등의 집행권원이 필요하다.

반면 전세권의 경우, 그 자체로 임의경매를 신청할 수 있는 권원이 되는 것이다.

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전세권 설정 비용

법무통에 의하면, 

등록면허세 0.2%, 지방교육세 0.04%, 증지대, 법정수수료, 기타 제비용이 필요하다.

비용계산은 법무통에서 직접 해보자.

타 사이트도 있지만 여기가 깔끔하였다.

 

4억을 입력했더니

1,427,000원이 계산되었다.

참조금액이며 제비용, 교통비, 등록대행비 등이 별도이다.

 

요즘은 서식도 잘 되어있고, 

등기소 직원분들도 안내를 잘해주시니

셀프등기를 시도해 볼 만하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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임차보증금의 기준시점

오해하기 쉬운 점인데, 주택임대차보호법 상 소액임차인의 범위에 드는지 여부는 

지금 내 기준이 아니라, 선순위 담보물권의 설정일자가 기준이 된다. (대법원 2001다 84824 판결 참조)

너무 중요한 부분이다.

 

주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 소액임차인에 해당되는지 여부는 아래 링크에서 확인하자.

 

 

소액임차인의 범위 등 안내 (iros.go.kr)  : 대한민국 법원 인터넷등기소

소액임차인의 범위 등 안내

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확정일자란 무엇이고, 어떠한 방법으로 받는가?

임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여

임대차계약서의 여백에 기부(記簿) 번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말한다.

구분	방법	비고
공증기관	임대차계약서에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍는다.	1,000원
법원, 등기소
읍면동사무소		600원 (일반적으로 이용. 전입신고를 하면서 동시에 부여받을 수 있다.)

※ 내용출처: 대한민국법원 전자민원센터

자주묻는질문 - 민원안내 - 전자민원센터

 

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임차권등기명령제도

「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. - 찾기쉬운 생활법령정보

 

결국, 주택의 인도와 주민등록을 상실하지 않는다면 등기명령까지는 필요없으나,

새로운 집으로 이사하기 위해 부득이하게 전출해야 하는 날짜가 다가왔음에도 보증금을 돌려주지 않을 경우, 대항력을 유지하기 위해 법원에 가서 신청하는 것이다.

 

임차권등기명령신청방법은 찾기쉬운 생활법령정보 사이트에서 확인하자.

 

임차권등기의 효과 (★★★★★)

구분	효력
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우	그대로 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우	임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. (그 등기 시점을 기준으로 취득여부를 판단하므로, 등기 이전에 담보권이 설정된 경우, 경매절차에서 낙찰자에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없다.)

 

매우 중요하므로 별 5개를 표시하였다.

지난달 어느 경매건에서, 한국****공사에서 경매개시결정등기 이후에 임차권등기명령으로 등기한 것을 발견하였다.

이 공사는 배당요구종기일을 넘겨 배당요구를 하였고, 이에 배당제외가 될 상황에 처하자 임차권등기명령제도를 이용하여

등기를 마친 것이다.

이런 방법은 민사집행법에도 맞지 않고, 자칫 경매방해로 처리될 수 있으므로 주의가 필요하다.

이미 첫 경매개시결정등기가 끝난 상황에서 임차권등기명령을 하였고, 배당요구종기일을 넘겼다면 배당받을 채권자의 범위에 들어가지 않는다.

 

민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)

  

1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자

2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자

4. 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고

매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

 

 

예시) 우선변제권이 있는 임차인의 경우

2023.01.01 첫 경매개시결정등기	2023.03.30 배당요구종기일		2023.05.06 배당요구		배당 제외
			2023.05.06 배당요구	2023.05.31 임차권등기명령 등기	배당 제외
	2023.03.10 배당요구				배당 가능
2022.12.31 임차권등기명령 등기	배당요구X				배당 가능
	2023.02.01 임차권등기명령 등기		배당요구X		배당 제외
	2023.02.01 임차권등기명령 등기 2023.03.27 배당요구				배당 가능

 

결론

1. 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우: 자동 배당 = 당연 배당

2. 첫 경매개시결정등기 후에 임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우: 배당요구 필요

 

 

부동산에 관한 지식은 중요하다.

자신과 가족의 따뜻한 보금자리를 지키는 일이므로 권리 위에 잠을 자면 안된다.

"권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다."  - 루돌프 폰 예링 〈권리를 위한 투쟁〉

 

자신의 권리를 오랫동안 행사하지 않는 사람은 법의 보호를 받지 못한다는 의미이다.