대항력이 있으면 자동으로 배당이 되는걸까? 배당요구종기일을 넘기면 어떻게 되나? #임차인권리신고 및 배당요구, 말소기준권리란 무엇인가?

#전세사기 피해자가 나오지 않길 바라며

임차인의 대항력과 대항요건, 우선변제권, 경매 시 배당요구에 대해 알아보자.

• 대항력과 대항요건
• 우선변제권
• 말소기준권리

 

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대항력과 대항요건

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
- 법무법인 로직
 
풀어쓰면, 

대항력이란 계속 살다가 나갈때 보증금을 받을 수 있는 힘을 말한다.

 
대항력을 가지기 위한 요건은 두 가지가 있다.
주택의 인도(주택을 점유하여 직접 사용하는 것 정도)와 주민등록(전입신고)이다.
 
그렇다면,

대항요건(주택의 인도와 주민등록)만 있으면 자동으로 대항력이 생기는가?

 

일반적인 거래에서 집주인이 바뀌면 의무도 승계되므로(채권이지만 특별법에 의해 보호되어 승계된다)
당연히 새로운 주인에게 임대차 내용을 주장할 수 있다.
그러나, 경매일 경우 따져봐야 할 조건이 있다.

말소기준권리보다 그 전입일과 인도가 빠르다.	대항력 있음
말소기준권리보다 그 전입일과 인도가 느리다.	대항력 없음

 
결국, 말소기준권리보다 빨라야 대항력이 있는 것이다.
말소기준권리는 아래의 우선변제권 다음에 기록한다.
 

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우선변제권

대항요건이 있으면 자동으로 우선변제권(경매 또는 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리)이 생기는가? 그건 아니다.

대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 2항

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

 
또한, 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되어야 한다.
 

그렇다면 임차인은 언제까지 권리신고와 배당요구를 해야 할까?

이에 대해서는 법원 전자민원센터에서의 답변을 참조하였다. 

대한민국법원 전자민원센터 Q&A : 언제까지 권리신고를 해야 하는가?

질문: 임차인이 살고 있는 건물에 경매가 실행되어 집행관이 현황조사차 방문을 하였는데 언제까지 권리신고를 하여야 하며 필요한 서면이 무엇인가요?
 
답변: 임차인이 권리신고 및 배당요구를 할 수 있는 기간은 종전에는 매각허가결정일까지였으나, 현재 민사집행법의 개정으로 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구를 하면 됩니다. 위 종기일은 통상 부동산등기부에 경매가 시작된다는 기입등기 후 2월 후 3월 안으로 정하게 되어 있습니다. 따라서 신고 및 요구기간에 대해서는 대법원 인터넷홈페이지의 배당요구종기란을 참고하거나 해당 경매계에 문의하시기 바랍니다. 권리신고 및 배당요구 시 필요한 서류는 법원에 비치된 권리신고 및 배당요구서, 임차인이 소지하고 있는 임대차계약서 원본 및 사본 1부, 전입신고된 주민등록등.초본을 첨부하면 됩니다.
- 출처: 전자민원센터

자주묻는질문 - 민원안내 - 전자민원센터

 

우선변제권은 있는데 배당요구를 하지 않으면 어떻게 될까?

이 경우, 배당받지 못한다.
 
이 부분을 조금 더 자세히 기록한 본 블로그의 다음 글을 참조.
전세권의 모든 것｜임차권의 모든 것｜#전세권설정비용, #전세권설정과 확정일자 차이, #전세권설정후경매, #확정일자후경매, #확정일자, #임차인대항요건, #임차인대항력, #임차인경매신청, #.. (tistory.com)

전세권의 모든 것｜임차권의 모든 것｜#전세권설정비용, #전세권설정과 확정일자 차이, #전세권

 

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말소기준권리

그렇다면 경매에서 말하는 말소기준권리가 무엇일까?

낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하느냐 하지 않느냐의 기준이다.
찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 말소기준권리는 아래와 같다.

말소기준권리

말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.
- 출처: 찾기쉬운 생활법령정보
 

또한, 한국경매에서 표로 정리한 것이 있어 링크를 건다.

한국경매 (hkauction.co.kr)

한국경매

 

임차권이나 전세권이 말소기준권리가 되는가?

지산공인중개사 블로그에서 정리를 잘해두어 링크를 건다.
 
정리하면,
우선 임차권은 될 수 없다.
 
전세권의 경우 되기도 하고 안되기도 하는데, 아래의 두 조건을 모두 충족한 경우 말소기준권리가 된다.
 
1. 전세권이 최선순위 권리이고,
2. 전세권자가 임의경매를 신청한 경우
 
전세권이 최선순위 권리인 상태에서 후순위저당권자가 경매를 신청한 경우, 말소기준권리가 될 수 없다는 뜻이다.
 
인수되는 권리와 소멸되는 권리에 대해 민사집행법을 참조하여 아래에 기록하였다.
이에 대한 상세한 설명은 차후 기록하고자 한다.

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.